Очаквания на пазара на имоти през втората половина на 2020

Какво да очакваме на пазара на недвижими имоти до края на 2020 година, ще има ли сериозни промени в цените на имотите, ще има ли промени в кредитирането на имоти са само част от въпросите, на които отговори Антон Андонов, Изпълнителен директор на ЕРА Недвижими имоти, по време на 11-то изданиe на единствената специализирана финансова конференция в България – „Шумът на парите“. В панела за недвижими имоти взеха участие част от най-големите агенции за недвижими имоти в страната.

Да се прогнозира движението на цените на пазара на имоти е изключително сложна задача по принцип, а в сегашните условия става още по-голямо предизвикателство дори за опитните агенции за недвижими имоти.

Търсенето и предлагането на пазара на недвижими имоти зависи основно от доходите на хората, достъпа до кредити, вътрешната миграция от по-малките към по-големите населени места и алтернативните възможности за инвестиране на свободните парични средства.

Агенциите за недвижими имоти отчитат, че очакванията на хората за бъдещето са се превърнали в ключов фактор за пазара на имоти в момента - вследствие на Covid кризата. Във времена като тези, решението ни дали да продадем или купим имот най-вече зависи от начина, по който приемаме сегашната ситуация и какви са очакванията ни за бъдещето.

Според данни на агенциите за недвижими имоти и в частност ЕРА Недвижими имоти - очакванията на преобладаващата част от купувачите са, за намаление на продажните цени заради здравната криза. Част от продавачите са склонни да правят отстъпки, но най-често в рамките на 5-10% от обявената цена, други предпочитат да изчакат.

Очакванията на ЕРА Недвижими имоти, потвърдени и от останалите агенции за недвижими имоти са че въпреки възможността да последват втора и трета вълна на заразяване с вируса, ако допуснем, че до края на годината успеем да ги избегнем, можем да очакваме общо понижение на цените на недвижимите имоти в страната измерено през индекса на НСИ с около 5% на годишна база.

Агенциите за недвижими имоти, обаче правят уточнението, че сред най-важните аргументи за тази прогноза са на първо място - нуждата от време, за да се развият процесите на пазара на имоти. При кризата от 2008 година, която от финансова се превърна и в имотна, цените падаха в продължение на 5 години до 2013-та, като през първата 2009-та, общото намаление на цените на имотите беше най-малко спрямо следващите години. Агенциите за недвижими имоти обясняват това с факта, че собствениците на имоти в продажба трудно и бавно приемат новата реалност и изчакват до последно - преди да намалят значително цената си. Изчакването води до удължаване срока за продажба на имот. По данни на ЕРА, срокът за продажба на имот през 2019-та се увеличи до 90 дни при 70 през предходната година, а сега през 2020-та очакваме да нарасне с нови 30 дни до средно 120 дни – необходими за продажба на имот от момента на първоначалното му обявяване до продажбата му.

Агенциите за недвижими имоти, обаче доуточняват, че през това време текат други процеси, най-вече на увеличаване на предлагането в съчетание с намаляване на търсенето. Разминаването в очакванията на двете групи участници на пазара обаче разтваря ножицата на цените и води до намаляване броя на сделките. Затова, а и поради спада с около 14 000 сделки през месеците март и април по данни от Агенция по вписванията представени от вестник Капитал, от ЕРА очакваме общо намаление в броя на сделките с около 15% през 2020-та година.

Една от причините за очакван спад в търсенето е и очаквано намаление при покупката на имот с кредит, което в ЕРА очакваме да достигне до 30% спрямо 2019 година. Агенциите за недвижими имоти обясняват, че това се дължи на две причини – от една страна част от купувачите ще се въздържат от покупка поради изпитваната несигурност от бъдещето най-вече от гледна точка на доходите си, а от друга тези купувачи, които не разполагат със спестявания в размер на 10-20% от цената на имота по-трудно ще получат достъп до кредит. За сравнение, през 2019-та година около 10% от купувачите получаваха финансиране около и над 100% от цената на имота под една или друга форма.

След всичко гореизброено възниква въпросът: Защо цените няма да паднат повече от 5%?

Агенциите за недвижими имоти, изброяват няколко причини: Първо през първите 3 месеца на годината цените на имотите продължиха да растат заради слуховете свързани с промяната курса на лева спрямо еврото. Второ за периода на ограничителните мерки броят на сделките падна драстично, но цените на имотите не! Довършваха се вече договорени сделки, а новите такива се случваха само при силно мотивирани купувачи и договорени отстъпки от около 5% в цената. Трето след падане на повечето от ограничителните мерки на 15-ти май, очаквано за нас в ЕРА - интересът към покупка се завърна. Представете си какво се случва, когато един бент, който задържа водата бива вдигнат! Този ефект вероятно ще продължи 2-3 месеца, като през това време ще станем свидетели на по-голям брой сделки, при договорени отстъпки от продажните цени до 10%. Четвърто, през тази година ще се прехвърлят пред нотариус имоти, с подписани предварителни договори и договорени през 2018-та и 2019-та цени, което ще се отрази на официалната статистика.

Агенциите за недвижими имоти твърдят, че решителни за пазара на имоти ще бъдат есента и зимата. Ако надделеят песимистичните очаквания у хората, ако доходите на част от тях спрат да растат или паднат, ако нашата и европейските икономики продължат да затъват, можем да очакваме по-трудни няколко години, с намаляване броя на сделките и продължаващ спад на цените на имотите.

Ако икономиката на страната обаче започне да се възстановява каквито са преобладаващите прогнози на водещи икономисти и международни институции и не последват нови вълни на вируса – можем да очакваме започналият спад на сделките и цените да бъде пресечен някъде в средата на следващата година. При този сценарии, който е по вероятен според ЕРА Недвижими имоти - до края на 2021-ва година може да видим пълно възстановяване на пазара на недвижими имоти на нивата от преди здравната криза.